Fiscale aspecten eigen woning

Voor het kopen, verbeteren of onderhouden van een eigen woning gelden bepaalde voorwaarden voor de fiscale aftrekbaarheid.  

We hebben een aantal van de belangrijkste fiscale regels voor u op een rijtje gezet: 

• Hypotheeklening voor aanschaf of verbeteren eigen woning 
• Hoe werkt de bijleenregeling? 
• Hypotheeklening niet gebruikt voor aanschaf of verbouwen 
• Extra fiscale subsidie bij geen of geringe hypotheekschuld   

Hypotheeklening voor aanschaf of verbeteren eigen woning
Gebruikt u de hypotheeklening voor het kopen, verbeteren of onderhouden van uw (eerste) eigen woning, dan kunt u de betaalde hypotheekrente onder voorwaarden aftrekken van uw inkomen in box 1. Deze aftrek geldt voor een periode van maximaal 30 jaar. Hebt u de hypotheek voor 1 januari 2001 afgesloten, dan gaat de termijn van 30 jaar in vanaf 1 januari 2001. Verhuist u naar een andere woning, dan kan de bijleenregeling van toepassing zijn. 

Hoe werkt de bijleenregeling?
Indien u naar een duurdere woning verhuist, is de hypotheekrente niet aftrekbaar voor zover de overwaarde niet in de nieuwe woning is geinvesteerd.

Als er een goedkopere woning wordt gekocht is maximaal de hypotheekrente over de schuld op de oude woning aftrekbaar. Leent u minder, dan is uiteraard alleen de rente over die lening aftrekbaar. Verkoopt u een woning, maar koopt u op dit moment nog geen nieuwe woning, dan kan de bijleenregeling in de toekomst op uw situatie van toepassing zijn. De 'overwaarde' (verschil tussen uw verkoopopbrengst en de hypotheekschuld) die u na de verkoop van uw woning en aflossing van uw (aftrekbare) hypotheekschuld in handen krijgt, dient u ook de komende 5 jaren nog te investeren in een nieuw aan te kopen woning. Zo niet, dan is voor dat deel de rente niet aftrekbaar. Bent u een starter op de woningmarkt, dan is de bijleenregeling voor u (nog) niet van toepassing. De bijleenregeling kan wel consequenties hebben voor mensen die hun relatie beëindigen en worden uitgekocht door hun partner. 

Hypotheeklening niet gebruikt voor aanschaf of verbouwen
Gebruikt u de hypotheek voor een ander doel dan het kopen, verbouwen of onderhouden van uw eerste eigen woning, dan valt de lening in box 3. Dit is bijvoorbeeld het geval wanneer u het geleende geld hebt belegd of hebt besteed aan een tweede woning, consumptieve doelen of het bijschrijven van rente (zoals onder andere het geval is bij de Opeethypotheek). U kunt het hypotheekbedrag dan van uw bezittingen aftrekken bij het bepalen van uw netto vermogen voor de vermogensrendementsheffing. Omdat de hypotheek in box 3 valt, kunt u de betaalde hypotheekrente niet van uw inkomen aftrekken. 

Extra fiscale subsidie bij geen of geringe hypotheekschuld
Als u geen of een geringe hypotheekschuld hebt, ontvangt u per 1 januari 2005 een extra fiscale subsidie. U hebt dan namelijk nauwelijks renteaftrek voordeel, waardoor de bijtelling van het eigenwoningforfait hoger wordt dan de aftrekpost van de rente. Per saldo betaalt u dan meer met woning, dan zonder woning. Daarom mag u het positieve verschil opvoeren als aftrekpost van de inkomstenbelasting. De aftrek is gelijk aan het verschil tussen het eigenwoningforfait minus de eventuele aftrekbare rentekosten. Door deze aftrek is er per saldo geen bijtelling meer op het inkomen voor de eigen woning.